記事更新日: 2023/09/25
少額から不動産投資に参加できることが魅力のサービスとして今注目を集めている「不動産投資型クラウドファンディング」。
おおまかな仕組みは理解している方も多いでしょうが、例えばよく似たサービスである「ソーシャルレンディング」との違いについては理解できているでしょうか？
投資を行うにあたっては、情報収集がなにより大事。サービスの仕組みについてもしっかりとした理解が必要です。
そこで今回は、不動産投資型クラウドファンディングについて、よく似たサービスであるソーシャルレンディングとの違いを比べながら仕組みを解説していきます。
このページの目次
クラウドファンディングとは、事業者が一般の投資家からお金を集めて様々な事業を行う仕組みのことを言います。
不動産投資型クラウドファンディングはその一種であり、事業者が一般投資家からお金を集めて不動産投資を行うというものです。
クラウドファンディングには様々な種類のものがあります。
投資家は寄付のような感覚で資金を提供するようなこともあれば、投機的な目的で投資を行うこともあります。
不動産投資型クラウドファンディングは専ら投機的な投資として行われるものであり、投資家は投資した金額に応じて、事業者が不動産運営を行うことで得る利益からの分配を受ける仕組みになっています。
不動産投資型クラウドファンディングと並んで語られることが多いのが「ソーシャルレンディング」です。
「不動産事業に投資する仕組み」としては両者はとても似たものですが、法的な位置づけが異なるために様々な違いがあります。
そして投資をするにあたっては、両者の違いをしっかりと認識した上で判断する必要があります。
ソーシャルレンディングの仕組みを簡単に解説すると、「一般投資家など」が、「ソーシャルレンディングを行う事業者」に投資をし、その資金を元手に「不動産を所有・運営する事業者」に「融資」を行う、という仕組みです。
一方で不動産投資型クラウドファンディングの仕組みは、「一般投資家など」が、「クラウドファンディングを行う事業者」に投資をし、その事業者自身が不動産を所得・運営する、というものです。
両者の大きな違いは、一般投資家から見て不動産を運営する事業者への投資が間接的なものか直接的なものかという点です。
この違いがあるために、利益配分についてのリスクや情報開示の透明性などといった点での違いが表れてきます。
ソーシャルレンディングにより一般投資家が得られる収入の原資は、ソーシャルレンディングを行う事業者が不動産を所有・運営する事業者に「融資」することで得る「金利収入」です。
一方で、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、クラウドファンディング事業者が不動産物件を運営することで得られる利益（家賃収入等）が分配される、ということになります。
そのため、ソーシャルレンディングの場合は、お金を貸した事業者の不動産運営がうまくいかなくとも、基本的には金利収入は確保されます。
一方で、不動産投資型クラウドファンディングの場合には、もし不動産運営がうまくいかず、入居者が居なくなるなどして家賃収入が減った場合には、利益が分配されない可能性も出てくるのです。
もちろん、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、不動産の事業価値をしっかりと見極める、万が一のことがあっても事業を継続できるよう事業者としての体力（財力）を高めておくなど、できる限り投資家の利益を確保する手段がとられています。
とはいえ、「融資」と「投資」という観点からの違い、とりわけ利益不配というリスクについては承知しておくべきでしょう。
つい最近まで、ソーシャルレンディングは「貸金業法」に該当するものであり「融資先の匿名化」が原則という法解釈が行われていました。
融資先の匿名化とは、お金を貸した事業者が倒産した場合に投資家が直接その事業者に取り立てを行うことを防ぐために、融資を受ける事業者の情報を匿名化するというルールです。
ソーシャルレンディングではその点が問題視されていました。
融資先を匿名化するルールが悪用され、投資家から集めたお金の動向が不透明となっている可能性が指摘されていたのです。
実際に、不透明なお金の動きを問題視された業者も存在します。
そのため、ソーシャルレンディングについては融資先の匿名化を廃止するという動きが出始めています。（平成31年3月18日：金融庁 匿名化解除への公式見解）
一方で不動産投資型クラウドファンディングについては、投資家が直接、不動産を運営する事業者にお金を出す形になっているので、不動産に関する情報や事業者に関する情報などが基本的にはクリアになっています。
もちろん、情報開示の仕方については業者によって少しずつ差があるものの、大枠で見ればソーシャルレンディングよりも不動産投資型クラウドファンディングの方が確保されている、といえます。
不動産投資型クラウドファンディングに投資することの最大のメリットは、1万円などの小規模なお金で不動産投資に参加できるという点です。
不動産投資といえば莫大なお金を出すことができる富裕層のためのものというイメージがある中で、ちょっとしたへそくり感覚で不動産投資にトライできるというのが不動産投資型クラウドファンディングの強みです。
近年は不動産の市況が上向きであるとされており、特に東京圏では今後も世帯数の増加が見込まれていますから、投資に挑戦するのには絶好の機会ともいえるでしょう。
先述のとおり、ソーシャルレンディングと比べて、不動産投資型クラウドファンディングは不動産及び事業者に関する情報開示の透明性が高いという特徴もあります。
不動産の情報については、物件の所在地や立地環境はもちろんのこと、画像や動画によって物件の具体的な姿を確認できるほか、人口流入・増加や物件の流動性などといったデータ分析情報も提供してくれるサービスもあります。
これは不動産投資型クラウドファンディングに限った話ではありませんが、先述のとおり投資である以上は利益及び元本の保証がない点は注意が必要でしょう。
ただし、不動産投資型クラウドファンディングではそういったリスクを軽減するために、一般投資家が利益の配分を優先的に受け取ることができ、かつ万が一損失が出た場合にも一般投資家への影響を最小限に抑えられる「劣後匿名組合出資」などの手法も取り入れられています。
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今回は、不動産投資型クラウドファンディングについて、よく似たサービスであるソーシャルレンディングとの違いを見比べながら解説してきました。
不動産投資型クラウドファンディングは、ソーシャルレンディングとは違い「投資」であるために、元本割れなどのリスクがあります。
しかし、事業者側も投資家側に損失を与えないような仕組みを導入していますし、なにより現時点では情報開示の透明性の観点から、不動産投資型クラウドファンディングへの投資の方が安全材料が多いと見ることもできます。
いずれにしろ、投資はすべて自己責任で行うのが大原則です。
投資を行う際には、今回ご紹介したお話はもちろん、各事業者が提供している情報をよく吟味した上で行うようにしましょう。
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画像出典元：Pixabay、Unsplash、Pexels
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