オフィス移転に敷金はいくら必要?敷金の負担を軽くする裏技とは

オフィス移転に敷金はいくら必要?敷金の負担を軽くする裏技とは

記事更新日: 2019/08/09

執筆: 編集部

事業拡大や社員増員など理由は様々ですが、会社を運営していくなかでオフィス移転は良くあることです。読者の皆様の中には近い将来オフィス移転の予定があるという人も多いことでしょう。

そんなオフィス移転で気になる事と言えば、敷金がどれだけ必要でどのくらい返ってくるものなのか、というところです。

今回は、オフィス移転時・退去時に関係してくる敷金について、相場と負担を軽くする裏技について解説していきます。

敷金は何のための費用?

新たに賃貸物件を契約する場合、一般でも法人でも基本的に「敷金・礼金・仲介手数料」など賃貸契約に関する費用がかかります。

このうち敷金は何のために支払うのか?

これは、賃借人が何らかの事情で賃料が支払えなくなった場合や、賃借人の過失によって物件を損傷させた場合の修繕費などに、敷金が充当されるためです。

つまり敷金は、賃借人の債務を担保するため賃借人が賃貸人に交付する「債務保証担保」ということになるのです。

ビルオーナーなど賃貸人からしてみたら、このような事態が起きると大きなマイナスとなってしまいますので、そうしたリスクを防ぐために敷金として先払いしてもらうわけです。

また、敷金はオフィス退去時の原状回復費用としても充当されます。そう考えると、敷金は「支払う」というより「預けておく」といったニュアンスの方が正しいかもしれません。

ちなみに、敷金を保証金と言ったりする場合がありますが、双方の意味は殆ど同じで、賃貸オフィスやテナントなど法人契約の場合に敷金ではなく保証金と呼ぶケースが多いです。

敷金・保証金の費用相場

一般住宅で賃貸物件を契約した場合、賃料の約2~3ヶ月分が敷金の相場です。

一方、賃貸オフィスやテナントなど法人契約の場合は、賃料の6~12ヶ月分が敷金の相場とされていますので、敷金だけでも多額のコストがかかるということが分かります。

たとえば、50坪で2万円/坪のオフィスを借りるとした場合

・賃料:100万円

・敷金:100万円×12ヶ月=1,200万円

このように、事業用物件の場合は敷金だけでも多額の費用が必要とされ、もちろん賃料が高ければ高いほど敷金も上がります。

なお、敷金に関しては法律で規定されているわけではないため、物件によっては賃料の2~3ヶ月分というケースもありますが、基本的には賃料の6~12ヶ月分と認識しておくと良いでしょう。

敷金は返還されるのか?

敷金は、賃料・その他の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭のことで、賃貸人に支払うというよりかは預け入れるお金です。

したがって、移転時には敷金として預け入れたお金は返還されます。

ただし、敷金は全額返還されるわけではなく、前述のとおりオフィス退去後の原状回復工事費用として充当されます。

また、事業用物件の場合「償却費」というものが存在するケースがあります。これは、解約時などに無条件で差し引かれる金銭のことで、いわば礼金と同じような意味合いです。

ただここ最近では償却費無しという物件も増えてきていますので、どのような契約になっているのか確認が必要です。

なお、原状回復工事費用の相場としては「小・中規模クラスで坪2~5万円」「大規模クラスで坪5~10万円」で、償却費は賃料の1~2ヶ月分、もしくは敷金の10~20%が相場となっています。

つまり、原状回復工事費と償却費を差し引いたものが敷金として退去時に返還されるということになります。

ただし、原状回復工事の具合によっては全く返還されないというケースがあるということも、しっかり知っておくことが大切です。

敷金を減額するサービス!「フラットオフィス」


オフィス移転の際、もっとも頭を悩ませるのが多額な移転費用です。なかでも敷金に関しては賃料の6~12ヶ月分が必要となるケースが多く、仮に月額賃料が100万円で敷金12ヶ月分のオフィスを借りる場合、敷金は1,200万円と非常に高額になります。

もちろん、敷金以外にも原状回復工事や内装工事、什器購入や引越しなどにも費用が必要になってくるので、結局のところオフィス移転だけで3,000~4,000万円ほどのコストがかかってしまいます。

こうした多額なオフィス移転費用の実に3分の1程度が敷金・保証金で占めており、この敷金・保証金こそが、新たに事業を始める、もしくは移転するといったベンチャー企業や多くの成長企業の大きな負担となっているわけです。

企業としては移転費用にかかるコストを抑え、少しでも多くの現金を手元に残しておきたい、人材採用費や設備投資したいなど、企業にとってプラスになることにお金を使いたい、というのが本音です。

「フラットオフィス」は、まさにそうしたベンチャー企業や成長企業のオフィス移転、新規入居を応援する画期的なもので、その概要はオフィス移転などでかかる敷金・保証金を半額から最大ゼロ円にするという、非常に魅力的なサービスです。

 

フラットオフィスの仕組み

なぜフラットオフィスを使うと、敷金・保証金が減るのでしょうか?

それは、フラットオフィスを展開する「株式会社日本商業不動産保証」が敷金・保証金の減らした部分を保証してくれるからです。



上の図は、月の賃料が100万円で敷金・保証金が12ヶ月分だった場合の敷金・保証金の例です。

この場合、通常であれば1,200万円の敷金・保証金がかかりますが、日本商業不動産保証が敷金・保証金の半分〜全額を保証することによって、敷金・保証金は0円〜600万円にまで減ります。

ただ、日本商業不動産保証がテナントに代わってビルオーナーに残り半分の金額を預け入れするわけではありません。あくまで残りの半分を保証に変えて減額するといった仕組みです。

 

フラットオフィスの最大のメリット

フラットオフィスを利用することで得られるメリットは多々ありますが、なかでもオフィス移転や新規入居費用にかかるコストを大きく削減することができる

これがフラットオフィスを利用するうえで得られる最大のメリットです。

前述のように、「100万円/月・敷金12ヶ月」のオフィスを借りる場合、敷金は1,200万円かかりますが、フラットオフィスを利用することによって敷金・保証金が半額となった場合、単純に600万円のコスト削減に繋がります

こうして多額のコストを削減することにより、理想的なオフィスが借りやすくなったり、人材採用や内装費用など本業の発展に繋がることへの投資ができたりなど前向きな運営活動が可能となるのです。

このように、テナント入居時のイニシャルコストを大幅に削減できるというのは、特にベンチャー企業や成長企業にとって非常にありがたく、画期的なサービスであると言えるでしょう。

また、敷金・保証金の未返還リスクの軽減にも繋がります。最近では珍しいこととは言え、何らかの理由でビルオーナー自体が倒産してしまうということもあり得ます。

そうした場合、預け入れしている敷金・保証金も返還されなくなってしまうという可能性も出てきます。

しかし、フラットオフィスを利用していれば預け入れをする額を抑えることができるので、そういったリスク軽減のメリットも得られるというわけです。

このように、フラットオフィスを利用することで、企業にとって非常に大きなメリットが得られるのです。

フラットオフィスの利用料金

フラットオフィスの利用料金については、物件・テナントの状況によって異なってきます。

詳しく知りたい場合は、以下の資料から確認してください。

 

まとめ

今回はオフィス移転の際に発生する、敷金・保証金について詳しく解説してきました。

ここ日本では、企業がオフィスを借りる際、ビルオーナーに対して敷金・保証金として賃料の約6~12ヶ月分を預け入れる風習があり、多額のオフィス移転費用のうち、半分以上を占めているのがこの敷金・保証金です。

こうした多額の敷金・保証金の預け入れこそが、手持ち資金を有効活用したいベンチャー企業や成長企業にとって大きな負担となっているわけです。

今回ご紹介したフラットオフィスは、敷金・保証金として眠らせておくお金を生きたお金に変え、ベンチャー企業などの発展に貢献するといった画期的なサービスです。

ぜひフラットオフィスを有効活用し、内装費や開発費、人材採用費など、会社にとってプラスとなる投資を実現してください。

 

画像出典元:O-DAN

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